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百强房企1月拿地额同比下降近三成，集中供地正在“淡出”？******

　　2023年1月土地供应、成交量均继续走低，房企拿地节奏明显变缓。从数据来看，百强房企1月拿地总额同比下降29.4%。究其原因，不乏受重点城市集中土拍减少及春节假期错峰的影响。

　　回顾2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势，业内人士预计并不乐观。其中，市场热度仍将持续分化，安全应成为今年房企选择城市的重要标准。值得关注的是，各地与“集中供地”也渐行渐远。比如，长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新，南昌提出退出集中供地，而天津2023年首批供地仅推出1宗地块。

　　房企拿地节奏放缓

　　受重点城市仅一城土拍及春节假期错峰的影响，今年1月，土地供应量呈季节性回落，而房企的拿地节奏也明显变缓。

　　从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看，今年1月，TOP100房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%。与以往一样，拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。具体来看，绿城中国以累计新增货值83亿元占据榜单第一；广州润川房地产开发、中关村发展紧随其后，累计新增货值规模分别为75亿元和66亿元。

　　另据克而瑞统计数据显示，今年1月，重点城市集中供地近乎“中断”，仅宁波一城进行集中土拍，因此，优质地块供应量相对较少，难以吸引品牌房企投资。为此，2023年销售百强房企(全口径)在1月投资基本暂缓，仅绿城、华润置地、建发房产等在纳储。从拿地金额TOP100房企来看，城投企业上榜数量近50家，拿地金额更是占到百强房企拿地金额的50%。此外，拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。

　　从今年1月各城市群拿地金额来看，长三角地区仍然领跑全国。据中指研究院统计数据显示，今年1月，长三角TOP10企业拿地金额124亿元，居四大城市群之首。其中，溧阳城发集团拿地金额18亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额82亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额77亿元，位列第三。

　　值得关注的是，在全国住宅用地成交总价TOP10方面，今年1月入榜地块中多数位于长三角地区。入榜地块中，宁波共入榜3宗地块，总成交金额为49亿元。其中宁波市东部新城核心区东片区D1-4-4#/5#/6#地块以总价25亿元位居榜首；佛山入榜2宗地块，总成交价为39亿元；西安入榜2宗地块，总成交价为24亿元，台州、芜湖、温州各入榜1宗地块，成交价分别为13亿元、12亿元和10亿元。

　　多地今年首批集中供地明显“缩量”

　　从目前来看，天津、杭州、苏州、郑州已发布2023年第一批集中供应地块的公告，与2022年第一批集中供地相比有着明显“缩量”趋势。其中，杭州供应13宗地块，苏州供应11宗地块，相比2022年第一批集中供地明显减少。不过，这些地块位置较优，核心板块占比高，推出楼面均价同比分别上浮约30%、35% 。而天津仅供应1宗地块，相较于2022年第一批集中供地同样是明显“缩量”。相比之下， 郑州供应11宗地块，供应量与2022年第一批集中供地对比变化不大 。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍，从2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%，长春、重庆完成率仅16% 。

　　张凯进一步分析称，目前对于“集中供地”的要求进一步淡化。从各地的表现来看，与“集中组织出让活动”也渐行渐远。比如，长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新，南昌提出退出集中供地，而天津2023年首个地块则是单独供应。

　　业内：预期多次分散供地

　　2023年土地市场以冷清开启，业内人士对于全年的预计仍不乐观。

　　张凯认为，地方政府应该意识到正在与其他城市竞争房企的投资额度。在土地规则上，各地采取多次分散供地，优化供地条件，降低参拍门槛。而非核心城市的地价会出现下调。虽然房地产市场预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复，地方国资企业仍将托底，2023年土地成交规模进一步小幅回落。

　　“土地市场结构分化更加明显，其中，核心城市需求端政策仍有大量放松空间，其经济发展水平高、公共基础设施完备，对流动人口的吸引力强。而三四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企，因此应谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市的重要标准。”张凯如是说。

　　此外，克而瑞分析人士表示，今年1月，重点城市仅宁波一城进行了集中土拍，三四线城市供地节奏也明显变缓，全国土地市场成交规模降至历史低位。虽然2022年出台了较多行业利好政策，其中不乏力度较大的“三支箭”等有利房企融资的组合政策等，但从效果来看，目前尚不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，预计2023年土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

国产服饰品牌全球化瓶颈亟待突破 以跨境电商突围 仍面临难题待解******

　　本报记者 李豪悦

　　截至1月18日，国内四大运动服饰品牌中，除李宁外，安踏、特步、361度都相继公布了2022年四季度营收数据。而相较于2022年上半年业绩节节高升，三家企业去年四季度业绩都出现了不同程度下滑。

　　与此同时，耐克却呈现出了明显的复苏趋势。耐克2023财年第二季度(2022年9月1日至11月30日)财报显示，耐克当期整体营收增长27%，而虽然其中大中华区增幅仅为个位数，但北美销售额却同比增长了31%，此外，耐克当期在欧洲、中东与非洲地区销售额同比增长超14%，在亚太地区和拉丁美洲销售额同比增长近25%。

　　日本品牌优衣库业绩表现也与耐克相似。优衣库2023财年第一季度(2022年9月1日至11月30日)财报，优衣库母公司整体营收提升14.2%。其中，日本和大中华地区营收下滑，但是东南亚、北美、欧洲地区均创下历年来最佳业绩。

　　“耐克和优衣库的例子充分说明，鸡蛋不能放在一个篮子里。全球化企业的抗风险能力更强，可以通过不同地域的收入来平衡整体营收。”鞋服行业独立分析师程伟雄向《证券日报》记者表示，“因此，中国服饰品牌出海非常必要。”

　　中国运动服饰品牌早在20年前就曾主动布局海外市场。2000年起，李宁陆续进军美国、西班牙、波兰、希腊、法国等市场；2005年，安踏设立新加坡代表处，由此业务向东南亚地区延伸……事实上，中国服饰品牌出海一直在路上，只是至今仍有不少瓶颈亟待突破。

　　以全球化对抗风险

　　定居迪拜的彭女士向《证券日报》记者介绍，2022年世界杯期间，她从迪拜前往卡塔尔，发现无论是迪拜还是卡塔尔都有中国运动服饰品牌。“在卡塔尔的一家安踏店里，我和朋友看中了一款运动内衣。按汇率换算，最终售价在400元人民币左右，天猫官方旗舰店的同款内衣价格在200元人民币左右。安踏在卡塔尔的售价比国内要高许多。”

　　但这种现象在海外并不常见。在新加坡工作的胡女士向《证券日报》记者表示，中国品牌黛安芬和Urban Revivo在新加坡实体店销售的商品价格和国内差别不大。

　　一位不愿具名的证券分析师向《证券日报》记者表示，国内服饰品牌出海开设实体店，很少会刻意将价格对标高端。“如果部分地区价格比国内价格超出太多，可能是受到当地房租、成本和人力价格偏高的影响。”

　　不过，仅仅是在海外开店，并不是真正意义上的出海，更谈不上全球化。根据李宁2022年中期财报显示，公司国际市场收入占比只有1.5%。而安踏则未在2022年中期财报中披露海外市场收入。

　　除了安踏和李宁，特步及361度2022年中期财报也显示，两家公司的收入主要来自国内市场。同花顺数据显示，A股38家纺织服装公司，2021年50%的企业无海外营业收入，剩余的19家公司中，17家营收以国内为主，仅中胤时尚和盛泰集团两家企业海外营收高于国内营收。

　　反观耐克，其美国本土市场贡献的收入不到50%。耐克2023财年中报显示，在公司当期营收260亿美元中，品牌大本营北美地区贡献营收113亿美元，此外近60%的收入则由海外市场贡献，分别为欧洲、中东、非洲地区收入68亿美元；大中华地区收入34亿美元；亚太和拉美地区收入31美元。

　　另一运动服饰巨头阿迪达斯的业绩虽已在2022年被安踏赶超，但阿迪达斯收入来源却比安踏更加多元。阿迪达斯2022年中报显示，其总收入109亿欧元，但包括德国大本营在内的欧洲市场与中东和非洲地区合计收入40亿欧元，占比同样低于50%，其余收入则由北美、大中华区与拉丁美洲等区域贡献。

　　瑞银大中华消费品行业主管彭燕燕对《证券日报》记者表示，中国运动服饰品牌出海要解决两个难题：一是价值认同；二是突破传统渠道商对当地市场的控制。“出海，对企业而言是选择一个文化价值认同的市场。因此，很多中国品牌第一站是东南亚，文化价值层面更易获得认同。”

　　“以同为亚洲品牌的优衣库为例。虽然其门店遍布全球，但优衣库实体店进军欧美市场也花费了十余年的时间，很大程度上是因为文化认知上的不同。当然，如果品牌有很强烈的特性，有时候也容易吸引一部分忠实用户。例如日本的无印良品，主打环保天然，进入欧美时就明显比早期的优衣库更有优势。”上述不愿具名的分析师表示。

　　相比之下，中国也有部分小众服饰受到了海外用户欣赏。“国外甚至有专门面向非中国地区用户的汉服电商平台。”一位汉服品牌负责人向《证券日报》记者表示，“海外已陆续出现汉服展，展会上经常有海外客户订制汉服，并表达对汉服的喜爱。”

　　“我们曾经给一些海外用户定制过旗袍，他们一般会在重要场合使用。”杭州一家旗袍品牌主理人向《证券日报》记者表示。

　　程伟雄认为，国内大众化的服饰品牌出海难，是因为中国服饰品牌发展时间尚短，而海外客户对中国品牌的认知需要时间。此外，品牌认知本质上是文化认知，所以品牌出海也要考虑打造自己品牌的护城河。

　　跨境电商成“奇兵”

　　相比安踏、李宁等中国一线服饰品牌在海外的艰难开拓，部分中小服饰企业却借助电商渠道成功出海。

　　在美国定居的杨女士向《证券日报》记者表示，她很少在美国线下看到中国服饰品牌的实体店，反倒是亚马逊、速卖通等跨境电商上有很多中国的中小品牌。

　　值得一提的是，如今线上平台消费正在回暖，这一趋势在海外尤其明显。根据荷兰支付平台Adyen联合毕马威发布的《2022年海外零售消费白皮书》，2022年，受疫情等因素影响，全球通过APP进行网购的消费者增加了43%。

　　中国服饰也搭上了跨境电商的“快车”。跨境电商平台速卖通提供的数据显示，2022年上半年国内电商女装品牌销量前五名中，已有3家入驻速卖通，其中包括“618”销量第一的Urban Revivo和第五名的伊芙丽。

　　依托跨境电商实现出海和发展的国内服装品牌也正积极拥抱资本市场。2022年，跨境鞋服品牌子不语向港交所递交招股书。招股书显示，子不语主要通过亚马逊、Wish等第三方电商平台向欧美等海外市场销售服饰、鞋类等产品。

　　为什么跨境电商似乎更容易帮助服装品牌出海？受访业内人士普遍认为，实体店在进入欧美地区时，除了文化障碍，渠道方面也会受到当地经营多年的渠道商的阻碍，很难被主流市场接受。而电商平台很熟悉当地情况，能够帮企业省去分析和摸索的时间。

　　速卖通大服饰行业负责人吴双向《证券日报》记者表示，中国许多服饰品牌懂制造，但不懂海外消费者，这是国内服饰品牌出海的最大难点；此外，服装是一个快速消费，此前外贸服装发货周期长达30天到60天；而退换货也是一大难点，如果消费者要退换商品，运费可能比商品成本还高。

　　“但这些出海难题，跨境电商可以解决。跨境电商能帮品牌做的是通过数据反馈，将商家推给不同国家海外消费者，省去企业对数据分析筛选的时间。其次，海外多地建仓，缩短了配送时间，解决售后退换货的难题。品牌能够更专注于自己产品的设计研发，以增加效率。”吴双表示。

　　正因如此，渠道领域甚至出现了估值超1000亿美元的企业——希音。不过，据了解，希音平台的服饰仍然主打低廉的价格。

　　“从仓储配送到服装的大数据测算与上新，希音都使用了中国成熟的服装供应链。事实上，我们有不输发达国家的服装加工技术，工艺上也逐渐能与大牌一较高下。但中国要成为服装品牌强国，仅有这些还不够。”程伟雄表示。(证券日报)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）